Pourquoi et quand faire appel à un architecte ?

Pourquoi faire appel à un architecte ?

Son rôle consiste avant tout à créer des lieux de vie, votre lieu de vie. Tel un couturier, il doit dessiner la demeure qui vous correspond. Ainsi chacun de ses projets est différent, sur mesure, ajusté au plus près des contraintes, du budget et de vos envies. Il est là pour vous aider à formuler votre projet et vous proposer des solutions auxquelles vous n'auriez pas pensé. à l'écoute de vos désirs, il doit aussi vous avertir en amont de la faisabilité ou non du projet. Il est votre interlocuteur principal et joue le rôle d'intermédiaire avec les entreprises.

Sa mission intègre, le plus souvent, l'organisation et le suivi du chantier, ainsi que la coordination de ses différentes phases. En bref il peut vous assister de la conception à la réalisation des travaux.

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Quand faire appel à un architecte ?

Le recours à un architecte est obligatoire pour tout projet de construction d'habitat (maison neuve, rénovation, réhabilitation, extension, surrélévation, etc.), quels que soient votre budget ou la taille de vos envies. Dans certains cas il y a dérogation, notamment pour le particulier qui construit pour lui même une surface de plancher ou une emprise au sol inférieure à 170m2.
Pour tout projet nécessitant un permis de construire, l'architecte saura à la fois vous assister dans vos démarches administratives et mettre en phase votre dessein et les contraintes réglementaires. De plus, le recours à un architecte est obligatoire pour réaliser un projet de construction dont la surface de plancher ou l'emprise au sol dépasse 170m2, comme l'atteste la loi sur l'architecture n°77-2 du 3 janvier 1977, article 3.

Le permis de construire est réglementé par le code de l'urbanisme (articles L.421 et suivants, R.421 et suivants).

De la même façon, les travaux d'extension (ou d'aménagement) qui conduisent à créer plus de 20m2 de surface supplémentaire sont soumis à l'obtention d'un permis de construire.

A savoir : Dans les communes pourvues d'un PLU (plan local d'urbanisme), l'agrandissement à prendre en compte est passé de 20 à 40m2. Cependant, quand cet agrandissement compris entre 20 et 40m2 porte la surface totale du logement à plus de 170m2, le permis de construire s'impose (décret n°2011-1771 du 5 décembre 2011), ainsi que le recours à un architecte.

Autres travaux soumis à permis : ceux qui visent à changer la destination d'un local en modifiant la structure porteuse ou la façade (par exemple, transformer une grange en pièce à vivre en perçant des ouvertures pour les portes et les fenêtres) et tous les travaux concernant un bâtiment répertorié comme monument historique ou situé dans un secteur sauvegardé.

 

1- Quelles surfaces prendre en compte ?

Jusqu'à présent, les surfaces prises en compte dans un PC étaient la SHOB et la SHON (surfaces hors oeuvre brute et nette). Le décret du 29 décembre 2011 a modifié ces définitions. Depuis, on parle de surface de plancher et d'emprise au sol.

La surface de plancher est la somme des planchers de chaque niveau mesurée à l'intérieur de la construction (sans prendre en compte l'épaisseur des murs). On en soustrait ensuite l'épaisseur des cloisons, des trémies (les vides des escaliers), les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1m80 et celles utilisées pour le stationnement des véhicules. Seules sont comprises les parties closes et couvertes. Les toits-terrasses, balcons, loggias ou terrasses sont exclus du calcul (circulaire du 3 février 2012 sur les modalités de calcul de la surface de plancher).

Cette façon de mesurer diminue mécaniquement la surface à prendre en compte dans les autorisations à construire. Exemple : pour une construction simple comme un garage dont la SHOB mesurée extérieurement était autrefois de 20 m2 (5x4m), la surface de plancher mesurée à l'intérieur déduite des murs de 0,20cm d'épaisseur ne représente plus que 16,56 m2 (4,60x3,60m).

L'emprise au sol est la projection au niveau du sol du volume de la construction en comptant l'épaisseur des murs, y compris les débords et les surplombs reliés au sol par des poteaux. Ce dispositif inclus les balcons et les rampes d'accès, les piscines intérieures ou extérieures, couvertes ou non. Cette définition de surface permet entre autres à l'administration d'exercer un contrôle sur les constructions annexes à l'habitation.

 

2- Comment faire la demande ?

Le propriétaire (appelé aussi maître d'ouvrage) doit s'adresser au service de l'urbanisme de la mairie. Pour cela, il remplit le formulaire spécifique (Cerfa 13406*02 réservé à la maison individuelle et ses annexes, téléchargeable sur service-public.fr ou à retirer en mairie). Il indique ses coordonnées et celles du terrain, sa superficie et les surfaces créées, ainsi qu'une description précise du projet de construction. Le dossier doit comporter certains documents :

- Le projet architectural, lui même constitué de :

      - Une notice décrivant le terrain et l'implantation de la construction, les matériaux et les couleurs employés.

     - Un plan de masse faisant apparaître les raccordements aux réseaux publics.

     - Les plans de coupe des façades et des toitures.

     - Un document graphique montrant l'insertion de la construction dans l'environnement.

     - Des photos situant le terrain.

- Un plan de situation du terrain dans la commune.

- Une attestation de la conformité de l'installation d'assainissement non collectif, et une autre attestation de prise en compte des risques sismiques, s'il y a lieu. Le dossier est dupliqué en 4 exemplaires, plus 5 copies des plans. Des duplicatas supplémentaires sont demandés dans les secteurs protégés.

 

3- Comment se passe l'instruction ?

Le dossier est envoyé en recommandé avec AR à la mairie ou déposé dans ses services contre récépissé. Dans le mois qui suit le dépôt, la mairie vous alerte s'il manque des documents au dossier, que vous devrez fournir dans les trois mois, et vous informe de la durée de la procédure. En principe, le délai d'instruction est de 2 mois pour le PC d'une maison individuelle. Mais cette durée peut être allongée d'1 à 6 mois dans les zones protégées, qui nécessitent la consultation de l'ABF (architecte des bâtiments de France).

Après examen du dossier, si le permis est refusé, la municipalité donne les raisons par écrit. Lorsqu'il est accepté, il peut toutefois être assorti de prescriptions particulières, concernant par exemple l'emploi de certains matériaux ou couleurs.

 

4- Quel affichage prévoir ?

Dans les 8 jours suivant l'acceptation, la mairie affiche un extrait de sa décision durant 2 mois. Le bénéficiaire doit, quant à lui, poser sur son terrain un panneau visible de la rue, durant toute la durée du chantier, indiquant son nom, la date et le numéro de l'autorisation, la nature du projet, la superficie du terrain, la surface de plancher et la hauteur de la construction ainsi que l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté. Cet affichage a pour but d'informer le voisinage et de lui permettre de le contester s'il estime subir un préjudice. Car le permis n'est délivré par la mairie que sous réserve des droits de recours des tiers

 

5- Comment se déroule le chantier ?

Les travaux doivent débuter dans les 2 ans suivant l'obtention de l'autorisation et ne doivent pas être interrompus durant plus d'1 an, sous peine de voir le permis annulé. Dès le début des travaux, le propriétaire doit déclarer l'ouverture du chantier à la mairie en lui remettant le formulaire Cerfa 13407*02 ou en envoyant ce document en courrier recommandé avec AR. De la même façon, il faudra informer l'administration de la fin du chantier au moyen du formulaire Cerfa 13408*02.

Cette déclaration d'achèvement des travaux atteste également qu'ils sont bien conformes à ceux prévus par l'autorisation. Sont jointes certaines pièces justificatives comme l'attestation du respect des règles d'accessibilité ou des règles parasismiques. L'administration dispose d'un délai de 3 mois pour contester la conformité des travaux, cette durée pouvant être portée à 5 mois dans les zones protégées. Durant cette période, l'administration peut se rendre sur le chantier pour vérifier la bonne réalisation des opérations. Quand elle constate des anomalies, elle met en demeure le titulaire du permis de faire les travaux nécessaires pour remettre les choses en ordre. Si la régularisation n'est pas possible, elle peut imposer la démolition de l'ouvrage.

Dans un délai de 90 jours à partir du moment où les locaux sont utilisables, même s'il reste encore des travaux à réaliser, le propriétaire doit informer le centre des impôts de la création de nouvelles surfaces ou du changement de destination d'un local.